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16 Février 2018 à 13h42 - 413

Comment acheter en démembrement de propriété ?

Opter pour le démembrement de propriété, c’est faciliter la transmission de son patrimoine. Des biens ou des titres de propriété peuvent être achetés démembrés, c’est par exemple le cas des parts sociales d’une entreprise, des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou encore des parts de société civile immobilière. Il existe alors plusieurs manières d’acheter en démembrement, selon qu’il s’agisse d’un montage classique ou d’un démembrement croisé : acheter la nue-propriété ou l’usufruit entier, ou acheter la nue-propriété et l’usufruit moitié-moitié.

Le montage classique

Dans ce type de montage, un individu fait l’acquisition de la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un autre en acquiert l’usufruit. Ce dernier s’éteint :

  • de manière viagère lorsqu’il s’agit d’un montage familial, entre parent et enfant par exemple
  • ou à l’échéance de la période convenue lorsque le montage est temporaire et qu’il est mis en place entre deux individus associés.

Les avantages sont principalement d’ordre fiscal : pas de taxes foncières à payer pour le nu-propriétaire, calcul du droit de donation et de succession à partir de la valeur de la nue-propriété seulement et non de la pleine propriété. De plus, le prix d’acquisition final du bien est amoindri : le prix par rapport à l’usufruit est supporté par l’usufruitier et le prix par rapport à la nue-propriété par le futur plein propriétaire.

Le démembrement croisé

Le démembrement croisé donne lieu au partage de la nue-propriété et de l’usufruit en deux : par conséquent, les deux parties achètent chacune la moitié de la nue-propriété et la moitié de l’usufruit. L’avantage est patrimonial, notamment au moment de la fin du démembrement de propriété qui a pour issue la transmission et la répartition du patrimoine en héritage.

La pleine propriété détenue par une SCI

Dans le cas où la famille a mis en place un démembrement des parts de société civile immobilière, c’est la SCI qui détient la pleine propriété du bien.

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