La SCPI est une société qui sert à gérer un collectif d’investissements immobiliers. Des parcs immobiliers sont acquis et des parts s’y rattachant, sont ensuite mises en vente au public afin d’en tirer profit.
Comment fonctionne le démembrement en SCPI ?
La SCPI est ainsi une forme de placement immobilier. Dans le cas d’un démembrement, la propriété est scindée en deux parts : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier, jouit du bien en question tout en s’occupant des frais de logement. La durée du démembrement peut être définie pour un certain nombre d’années ou bien durer pendant toute la vie de l’usufruitier. A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
L’immobilier physique comporte deux formes de démembrement. Il y a le viager et le démembrement avec bailleur social. Dans le dernier cas, la durée de l’accord peut varier entre 15 à 20 ans. Le bénéfice d’un placement en SCPI démembrée est la flexibilité dans le choix de la durée de l’arrangement. Quelques SCPI en proposent même la totalité alors que dans un cas conventionnel, on propose 5, 7, voire 10 ans en terme de durée.
Pour un nu-propriétaire, il s’agit avant tout de profiter d’un rabais sur le prix d’achat. Ce rabais est la conséquence du montant investi par l’usufruitier. La bonne rentabilité des SCPI permet normalement aux usufruitiers de placer des sommes importantes tout en préservant leur profit. La division du montant versé d’une part, par l’usufruitier et de l’autre, par le nu-propriétaire, est ce qu’on appelle la clé de répartition.
Le degré de répartition dépend largement du rendement de la SCPI. Elle change progressivement avec le temps. En effet sur les 5 premières années, la clé de répartition repose largement sur le nu-propriétaire qui doit verser 80 % du montant. Passé 10 ans, la charge revient à 65 % pour ce dernier et à 35 % pour l'usufruitier. Un placement sur un démembrement de 10 ans donc vous permet d’acquérir plus de la moitié des parts.
Pourquoi le démembrement en SCPI ?
L’atout majeur d’une propriété démembrée est que la plus-value latente ne peut être imposée. Elle se calcule sur la valeur d’achat basée sur la pleine propriété. L’autre avantage est que c’est l’usufruitier uniquement qui est soumis à l’IFI. L’inconvénient, bien sûr, est qu’il est plus compliqué de vendre des parts démembrées. Les agents concernés attendent souvent la fin du démembrement pour procéder à la vente.
Le démembrement est ainsi convenable à ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats provenant des loyers des SCPI. Bon nombre l’utilise par exemple pour préparer leur retraite imminente. Ils servent également aux individus fortement imposés à l’IFI ou à l’IR.
